2010-12-25 22:24:03
如果有一对新婚夫妇，他们的家庭收入为$9000, 显然已经不符合购买新政府组屋的条件。可是，以目前私人共管公寓的行情，这对积蓄不多的夫妇能力上又达不到。这种情形下，他们还有另外一个选择–执行共管公寓(EC)执行共管公寓的英文为 Executive Condo ,简称EC。它的设施，居住环境都可以和私人共管公寓相媲美，在价钱上却比私人公寓便宜。打个比方说，一间靠近地铁站的五房式组屋价钱为50万，那么临近相同大小的私人公寓很可能会达到100万，而EC的价格大概会介于中间，70万左右。
现在，市场上的二手转让EC单位的价钱大概会比私人公寓便宜15%。请注意，是二手转让的价钱，申请新的EC的价钱会更低。与私人共管公寓相比，同样的地理位置，同样面积和同样的舒适程度，为什么价钱会便宜呢？其实这是由供给与需求决定的。建屋局的规定是，新的EC只能是符合条件的新加坡公民才能购买，住满5 年以上才可以转售出去；而屋龄在5-10年的EC则扩大到永久居民也可以购买；10年后，这个公寓就彻底放开成为私人公寓一样，届时就连外国人(非公民，非PR)也可以购买了。也就是说，在EC建成后的10年之内，政府强制性的限制了购房者的源流(需求)。不难想象，在10年后，当需求的源流打开后，产业升值的空间会比较大。
新加坡政府当初推出执行共管公寓(EC)主要的考量，是为了减轻那些家庭收入在$8000-$10000的人士们的负担。因为这些中产阶级的收入已经超过了建屋局购买新组屋的条件，但是他们又远未达到富有人士的能力，是所谓的“夹心层”。因为在1996年，新加坡的房地产正值历史性的高峰期，房价也破了历史纪录，为了给火热的市场降温，才推出了EC这类全新的住宅项目。
EC也不是在任何时候都受到人们的追捧。在淡市中，EC往往是没有销路的。例如在2003年房市跌倒谷底时，政府推出的EC单位就乏人问津。这是因为当时的私人产业跌的非常的深重，市场上有太多便宜的私人共管公寓可以选择，使得EC不受欢迎。
过去5年，本地都没有新的EC项目上市。最后一个是2005年推出的佳乐园(La Casa)。
由于私宅价格自去年6月起强力反弹了至少24.3％，私人共管公寓和组屋的价差再次拉大，政府为了抑制房价增长过快，先后推出了两个EC项目。一个是位于盛港（Compassvale Bow）的地段，已由星狮地产和林增建筑（Lum Chang）组成的财团，以1亿9328万元，即每平方英尺315元买下。另外一个是位于义顺11道的，中国冶金科工集团买下，标价为1亿2780万元，即每平方英尺281元。市场人士估计，这意味着，这两个EC日后可能会以每平方英尺580元至700元推出。
购买新的执行共管公寓(EC)的条件：
一、申请人必须是：
两名新加坡公民；或者一名新加坡公民和一名新加坡永久居民。
二、年龄必须达到21岁。
三、两名申请人之间的关系必须为直系亲属，如其中一名申请人可以是对方的：
配偶或配偶加上孩子。父母或父母加上兄弟姐妹。如果是已离婚的人士想要和自己的孩子联名，那他/她必须是那个孩子的法律抚养人。未婚妻和未婚夫关系(待组屋过户时，必须出示结婚证书)。如果申请人为孤儿，他/她可以和未结婚的兄弟姐妹联名申请。
四、收入限制：
家庭收入不可以超过$10,000.
五、私人产业：
如果拥有私人房产，就没有资格从发展商那里直接申请新的EC。如果有人想要卖掉私人房产而购买EC，他/她必须要先卖掉私人房产之后30个月以上，才可以购买新的EC。
六、购买程序：
申请人要直接从发展商那里购买新的EC, 先要支付5%的定金，签署 OPT。经过核查后，如果不符合申请条件，定金将会全部退回。如果符合购买条件，就必需在9个星期内把首付款付清并签署Option of Purchase。如果你需要申请公积金房屋补贴，则必须要在申请EC时将公积金房屋补贴的申请表格交给在发展商。否则，一旦发展商开始处理你的申请，就不能够要求公积金补贴了。
转自：http://www.sgwritings.com/1228/viewspace_38038.html
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